Peut-on vendre une maison sans faire de diagnostic immobilier ?

Vous envisagez de vendre votre bien, et vous vous demandez si le diagnostic immobilier est obligatoire ? Vous vous apprêtez à acquérir un bien, et vous souhaiteriez connaître vos droits en matière d’information ? Alors cet article éclairera certainement votre lanterne. Il faut dire qu’en matière de diagnostics immobiliers, plusieurs sons de cloches se font entendre. La loi est pourtant loin d’être muette à ce sujet. Voici donc tout ce qu’il faut savoir sur les diagnostics à fournir lors de la vente d’un bien immobilier.

Les diagnostics immobiliers sont-ils obligatoires pour vendre ?

Il convient de mettre fin au suspense dès à présent : OUI, les diagnostics immobiliers sont bien obligatoires pour la vente d’un bien. On ne s’improvise pas diagnostiqueur immobilier, il faut avoir reçu une formation diagnostic immobilier pour cela et avoir reçu sa certification. L’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation impose en effet au vendeur de fournir à l’acquéreur un dossier de diagnostics techniques (DDT), et ce, dès la signature de la promesse de vente.

Vous l’aurez compris, il ne peut donc y avoir de vente immobilière sans diagnostics. Mais pourquoi ce dossier de diagnostics techniques est-il obligatoire ?

Diagnostics en immobilier : pourquoi est-ce obligatoire ?

Il existe un devoir d’information et de sincérité réciproque des parties. Acquéreur comme vendeur doivent donc s’obliger à fournir toute information qui pourrait être déterminante pour le consentement de l’autre. Le DDT permet ainsi d’assurer à l’acquéreur que le vendeur ne lui dissimule aucune information capitale.

Toutefois, cette mesure est souvent perçue comme contraignante par les vendeurs. La réalisation des diagnostics représente en effet un coût parfois non négligeable, que certains propriétaires ne peuvent ou ne veulent assumer, surtout sans avoir la garantie de vendre leur bien. Mais le diagnostic immobilier constitue en réalité un moyen de protéger les vendeurs, en leur permettant de s’exonérer de leur responsabilité en cas de litige.

Bon à savoir : le diagnostic immobilier, bien qu’obligatoire, ne revêt qu’une valeur informative. Ainsi, même si les conclusions prévoient des travaux de mise en conformité, le vendeur n’est en aucun cas tenu de les réaliser. Autrement dit, peu importe le résultat du diagnostic immobilier, tant qu’il est remis à l’acquéreur avant la signature du compromis de vente.

Quels sont les diagnostics obligatoires pour une vente ?

Tout comme pour une mise en location, il existe plusieurs diagnostics immobiliers obligatoires dans le cadre d’une vente. Attention toutefois : les diagnostics ne sont pas interchangeables. Impossible en effet d’utiliser un diagnostic location pour une vente, car les points de contrôles sont beaucoup plus nombreux pour la vente que pour la location. Si le bien vendu était loué avant la vente par exemple, il faudra donc effectuer de nouveaux diagnostics.

Là encore, c’est l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation qui précise quels diagnostics immobiliers sont obligatoire pour une vente. On retrouve ainsi :

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
• L’état des risques et pollutions (ERP)
• Le contrat de risque d’exposition au plomb (CREP) pour les bien bâtis avant 1949
• Le constat d’amiante pour les biens bâtis avant 1996
• L’état relatif à la présence de termites dans les zones concernées
• L’état de l’installation intérieure de gaz dans les biens concernés, uniquement si l’installation a plus de 15 ans.
• L’état de l’installation intérieure d’électricité si celle-ci a plus de 15 ans
• Le diagnostic mérule dans les zones concernées
• Le mesurage Carrez pour les biens en copropriété

Cette liste varie toutefois en fonction de l’âge et des équipements du bien. Ainsi, pour une maison bâtie il y a moins de 15 ans, seuls l’état parasitaire, le DPE et l’ERP seront obligatoires. En revanche, pour un bien des années 1800, il faudra effectuer tous les diagnostics de la liste.

À noter que le contrôle du système d’assainissement non collectif est également obligatoire, mais ne fait pas partie du DDT. Il s’agit en effet d’un contrôle à part, effectué par un autre professionnel.

Les diagnostics immobiliers : où, quand, comment ?

Les diagnostics obligatoires pour une vente immobilière sont réalisés par un professionnel dûment habilité à cet effet. Le DDT immobilier ayant une certaine durée de validité au-delà de laquelle il devient caduque, il faudra veiller à le faire réactualiser au besoin.

Voici la durée de validité de chaque expertise obligatoire :

• Le DPE est valable 10 ans
• L’ERP et l’état parasitaire (mérule et termites) sont valables 6 mois, qui est d’ailleurs la durée de validité la plus courte de tous les diagnostics immobiliers
• Le CREP et le constat amiante sont valables trois ans en cas de présence de plombs et d’amiantes. Si absence, leur durée de validité qui n’est pas limitée dans le temps
• Les états d’installation intérieure de gaz et d’électricité sont valables trois ans
• Le mesurage Carrez a une durée de validité illimitée

Le diagnostic obligatoire de l’assainissement non collectif est quant à lui valable trois ans.

Pour conclure, même si cela vous semble contraignant, gardez à l’esprit que les diagnostics obligatoires sont faits pour vous protéger en tant que vendeur. Ne les négligez donc jamais au moment de vendre.